房企保命战 还有哪些仗必须打？

特约作者：舒艾

160多年前，房企达尔文在《物种起源》里描述了自然界中各个物种在生存斗争中保存优良族的保命必须原理，即“物竞天择”、战还“适者生存”。有仗物种从低级向高级的房企进化，都经历了顽强的保命必须斗争，最终才能在残酷的战还大自然中得以生存。

“社会达尔文主义”认为同样可以用达尔文的有仗观点来解释社会领域的发展规律，即“优胜劣汰”、房企“适者生存”同样适用于人类社会。保命必须只有强者才能生存，战还弱者只能遭受灭亡的有仗命运。

一个行业发展也要遵循这样的房企定律。当行业模式变化、保命必须经营方向转移、战还利润逐步下滑，丛林法则开始生动演绎，行业重新启动了对参与者的选择。

2021年下半年以来，恒大、融创、、、祥生、花样年、禹州、正荣、奥园、蓝光、协信、新力等等知名房企先后正式违约爆雷，地产行业生存环境错综复杂，各家房企如履薄冰。但另一方面，政策松绑的迹象越来越明显。据统计，2022年前4个月已有近110个城市发布了稳楼市政策，5月以来有新政落地的城市数量继续井喷。

爆雷企业越来越多，松绑迹象重现，冰与火并存的危机与机遇中，为了活下去，房企还有哪些仗必须打？

01

组织重塑生死战

2017年、2018年，房地产行业经历着快速扩张，根据中指研究院的数据，百亿企业销售额平均增速最高达到了36.9%的水平。

伴随着市场的一片大好，各个房企开始招兵买马，大肆攻城略地。全覆盖、高周转，不少房企在这一过程中实现了全国化的扩张。伴随着规模和人员数量的扩大，房企的组织规模也越发庞大，甚至显得臃肿。

数据来源：中指研究院

2019年之后，各个房企的销售规模增速大幅下滑，到了2021年百亿企业销售额平均增速甚至降到了4.2%。

当高速上升的电梯不再上行，组织与业务规模的适配问题显得更加突出，快速扩张的后遗症愈发明显，组织与人才的泡沫更加凸现。

借用万科年报里的说法，房地产行业已经从过去的土地红利时代、资本红利时代到现在的管理红利时代。

房企组织架构调整的本质，就是通过精细化管理降本增效，从而获得管理红利。向管理要效益已经成为房地产业的重要发力方向，改变过去的管理架构和管理模式，已经成为共识。

2021-2022年典型房企组织架构调整策略

房企的组织重塑，主要是以“精简总部、调整区域”为特征的组织结构优化，通过简化总部职能、打造精干扁平化战略平台，通过合并、拆分等调整区域优化区域管理，提升管理效能；

同时以“业务优化”为核心的组织架构调整，通过重点布局区域倾斜深耕、业务业务合并与聚焦，支持重点业务发展，提升管理效能。

管理学大师彼得德鲁克曾说过，动荡时代最大的危险不是动荡本身，而是仍然用过去的逻辑做事。

破釜沉舟，能否进行组织重塑，决定着企业这一战的生死。

02

现金流与利润保卫战

自2021年开始实施的“三道红线”，旨在控制房企的负债规模，降低杠杆。针对房企所处的不同档位，其有息负债规模的增加有不同的要求。

“

三道红线的主要内容与管理要求：

第一道红线：除预收款项的资产负债率= 70%。要求房企降低扣除预收款项的资产负债率，要求降低有息负债占比，提升合同负债、预收账款等负债占比。

第二道红线：净负债率 100%。降低净负债率要求房企改善现金流，确保有息负债的新增规模低于偿债规模，引入战略投资者，扩大权益规模。

第三道红线：现金短债比 1。现金短债比指标的控制，要求房企缩短回款周期，提升资金回笼效率，提高内生性造血能力以维持企业正常运行和偿还债务所需，降低短期债务资金成本的占比，优化融资结构。

”

此外，金融机构方面也在房地产贷款集中管理新规的影响下，大力压缩涉房贷款，按揭贷款、开发贷双双被限。

与此同时，各家房企的销售额逐步下滑。2022年1-4月累计销售额前24家房企中，有9家的累计销售额同比下降超50%。

融资收紧、销售下滑、回款放缓、，房企的经营性现金流入及融资性现金流入同期受限。行业杠杆水平整体下降，在此过程中，债务总额较大的高杠杆房企面临着空前的资金压力。

克而瑞对重点上市房企的财务进行了分析，其中重点上市房企的现金持有量出现五年来的首次下降。样本企业现金持有量增速逐年由2018年的36%的增速逐步下降到2019、2020年的10%以上的增速，2021年现金持有量为18605亿元，同比下降了8.75%，这是近五年来首次出现下降。

重点上市房企现金持有量，来源：克而瑞

与此同时，行业的利润空间不断压缩，利润出现负增长。

自 2019 年以来，房企毛利率、净利率及归母净利率水平开始下行，过去一年房企利润降幅较 2020 年进一步明显扩大。2021 年 57 家典型上市房企毛利率中位数同比降低 4.4 个百分点至 19.3%，净利率和归母净利率的中位数也分别降低 3.0 和 4.3 个百分点至 ．7% 和 4.7%。

典型上市房企整体利润率水平及变动，来源：克而瑞

以万科为例，2021年万科全年营收4528亿元，同比增长8%；毛利润（剔除税金及附加）777.6亿元，同比减少18.4%；净利润380.7亿元、归母净利润225.2亿元，分别同比降低35.8%和45.7%。

企业各项利润率指标下降，主要有两个方面的原因：首先，规模增速放缓、销售去化压力大，打折促销、以价换量屡见不鲜，出现增收不增利的现象；其次，低利润项目处于结算期，利润出现下降，但当期费用仍然偏高，两者并不匹配。

在危机感不断蔓延的当下，对房企来说，谁握有更多现金、谁的盈利能力更强，谁就能多一份面对危机的底气。

开源节流，一手保现金流、一手保利润，房企势必要打赢这场保卫战。

03

增量发展突围战

融资约束下，房企“缩表”趋势依然。

目前房企普遍采取“放缓增量、消化存量”的策略：一方面，拿地及新开工等“增量”行为更为谨慎，避免过快扩张；另一方面，加快竣工以进一步回笼资金，消化项目存量。房企进行上述“收缩”操作时投资往往会偏弱，只有“先活下去才能活的好”。

但仍有一部分企业，在逆势中频繁取地。

根据中指研究院的数据，2022年1-4月，TOP100企业拿地总额3626亿元，拿地规模同比下降55.9%。

而、绿城中国和建发房产全口径新增货值占据榜单前三位，累计新增货值分别为575亿、548亿元和391亿元。甚至并不知名的地方房企，也登上了新增货值排行榜的前十名，比如上海地产集团、北京兴创投资、大家房产等。

除此之外，部分企业的拿地热情不降反升。滨江集团2022年1-4月新增货值较2021年同期增加了89%，上海地产集团增加了247%。

当下来讲，集中在2018年前后开工的地产项目大多进入了尾盘交付期，很多公司在某些区域都面临“地主家没有余粮”的境地。巧妇难为，无米之炊。要在异常惨烈的环境中生存下去，除去盘活存量，还必须在增量发展上做文章。这不仅考验的是实力，还有勇气和魄力。

除了公开市场取地，房企未来还有其他机会。

2021年12月，央行和银保监会出台相关政策，重点支持优质房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目；2022年1月份，房地产并购贷款不再计入“三道红线”。截至4月26日，房地产并购类融资额度共计2352亿元，其中银行提供的并购贷款融资额度为1780亿元。不仅多家国企，一些优质民营企业也先后拿到并购类贷款，比如碧桂园、美的置业、地产。

城市更新也是地产投资的强变量，有机构预计，在2022年城市更新便将对地产投资发挥拉动作用：预计城市更新十四五期间拉动投资规模10-12万亿以上，期间平均每年拉动投资规模2-2.5万亿以上，如果按地产、基建投资占比各70%和30%估算，对全年地产投资增速贡献约为7%-8%。

此外，政策性住房（如保障性租赁住房）的建设也将进一步提速。2022年后，已有21个省区市明确提出要大力发展保障性租赁住房，扩大保障性租赁住房供给。租赁住房运营企业、房地产开发企业等会迎来发展机遇。

背水一战，找到新的业务增长方向，房企才能在这场战争中突出重围。

躺平固然安逸，但吹尽狂沙才能得到黄金。人类社会注定无法逃脱“适者生存”、“优胜劣汰”的发展定律，但无论什么样的危机，其中都蕴含着希望。

向外探析生存环境，向内勇于自我革命，在重重战役中突出重围，活下去，才能进化成更好的企业。

(责任编辑：知识)