国有六大银行万亿融资纾困头部房企，获益者还会有谁？

来源：财经五月花

摘    要

当前的行万信贷授信对象主要集中在头部、经营较为稳健的亿融益房企，业界预计，资纾下一步，部房销售排行在TOP20-TOP70的企获房企有望获得更大支持，资金提供方也将由国有大行扩展到股份制银行

文|陈洪杰 张颖馨

编辑|袁满

继一系列金融政策性利好消息之后，行万地产界再度获得金融机构的亿融益实质性驰援。

11月23日、资纾24日，部房、企获、行万、亿融益等国有大行发布消息称，资纾将向包括万科集团、部房、企获碧桂园、美的置业等多家头部房企提供超过10000亿元的意向性授信。

上述万亿元的授信还不包括和。目前中资银行中总资产规模排名第二和第三的建设银行和农业银行尚未公布意向性授信的额度。

11月24日下午，建设银行邀请88家房地产和住房租赁企业，召开了房地产市场形势展望暨住房租赁基金交流会，并与8家房企签署了合作协议。据《财经》记者了解，不少国企、央企、民企等在参加会议后并进行后续合作协议签署。

农业银行表示，已在11月23日下午，与中海发展、华润置地、万科集团、龙湖集团、金地集团五家房企举行银企战略合作协议签约仪式。

国有大银行密集对重点房企授信的信号意义较强，被市场认为是落实近日出台的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（下称“十六条”）的具体措施。

11月24日下午，中国银保监会相关部门负责人称，目前六家国有大行围绕“十六条”监管政策，专题研究细化措施，进一步加大工作力度：合理区分项目子公司风险和集团控股公司风险，建立区域优质房企“白名单”，对于暂时遇困房企存量开发贷款给予展期等安排；对于重点客户、重要项目采取绿色通道形式加快审批和发放等。

“积极配合做好‘保交楼’工作，靠前对接专项借款安排，着力推进‘保交楼’项目配套融资；利用并购贷款、投行等工具，稳妥推进重点房地产企业风险处置项目并购金融服务；保障受疫情影响、符合延期政策的住房金融消费者的合法权益和征信保护。”上述负责人称表示。

有分析人士称，上述一系列政策疏通了过往地产政策中存在的堵点，将助推行业形成正反馈循环。房企预销售额有望将在2023年企稳，但建设活动不会同步恢复。房地产复苏仍需时日。

国有大行支持房企

近日，建设银行、农业银行、工商银行、中国银行、交通银行、邮储银行等六大行陆续开展了对房地产企业的授信工作。

《财经》记者获悉，11月24日下午，建设银行与8家房企签署了合作协议，其中国有与民营、房地产开发企业与住房租赁企业、优质房企和出险房企均有一定比例。具体而言，签约的8家房企中，既有中交建这样的央企，首开与越秀这样的地方国企，更有万科集团、龙湖集团、美的置业、合生创展、大华等民营房企。据悉，双方将就房地产金融、住房租赁业务、综合金融服务、共同防范化解风险等方面开展全方位合作。

值得注意的是，不久前的11月8日，建行宣布成立建信住房租赁基金，在落实“租购并举”、满足居民租住需求的同时，亦助力房企纾解资金流动性紧张等难题。据悉，建信住房租赁基金募集规模为300亿元。截至目前，该基金重点推进项目20余个，项目资产总规模超过100亿元。

同在11月24日，工商银行与万科集团、金地集团、绿城中国、龙湖集团、碧桂园集团、美的置业、金辉集团等12家全国性房地产企业，提供意向性融资总额达6550亿元。邮政储蓄银行分别与万科集团、龙湖集团、绿城集团、碧桂园、美的置业签署全面战略合作协议，提供意向性融资总额2800亿元。

中国银行也于11月23日与万科集团签署《战略合作协议》，将为万科集团提供不超过1000亿元或等值外币的意向性授信额度。交通银行与美的置业和万科集团分别签署全面战略合作协议，将为美的置业提供200亿元意向性综合授信额度，为万科集团提供1000亿元意向性综合授信。

另外一家国有大行农业银行，在11月23日下午，与五家房企举行银企战略合作协议签约仪式。“围绕商品房、保障房、城市更新等重点领域，在房地产开发贷款、个人住房按揭贷款、并购贷款、债券承销与投资等业务方面，进一步加深合作，建立长期稳定的合作关系。”农业银行称。

国有大行是房地产金融市场的重要供给端，上述措施对于进一步改善房企资金状况有积极的作用。“此类融资工作更多是采取融资授信、签署战略协议的方式进行，具有非常好的导向。其对于房企开发端、销售端、经营端等都会产生好的资金补给。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

从目前覆盖的企业看，授信对象主要集中在头部、较为稳健的企业。严跃进称，预计下一步，其他一些排名稍后、经营状况好的房企也将获得很大支持，尤其是销售排行在TOP20-TOP70的房企，银行更会积极和此类机构合作，以进一步改善企业流动性。

也有银行分析人士对《财经》记者表示，近期金融支持房地产授信的银行多集中在国有大行，后续将扩展到股份制银行。

2022年11月21日，中国人民银行、中国银保监会联合召开全国性商业银行信贷工作座谈会称，要全面落实房地产长效机制，因城施策实施好差别化住房信贷政策，支持刚性和改善性住房需求。保持房地产融资平稳有序，稳定房地产企业开发贷款、建筑企业贷款投放，支持个人住房贷款合理需求，支持开发贷款、信托贷款等存量融资在保证债权安全的前提下合理展期。

上述座谈会还称，用好民营企业债券融资支持工具支持民营房企发债融资。完善保交楼专项借款新增配套融资的法律保障、监管政策支持等，推动“保交楼”工作加快落实等。

在近期举行的“2022年论坛年会”上，多位监管高层齐谈论房地产市场。中国人民银行行长易纲称，房地产业关联很多上下游行业，其良性循环对经济健康发展具有重要意义。当前房地产市场出现了一些调整，配合有关部门和地方政府，“一城一策”用好政策工具箱，降低了个人住房贷款利率和首付比例，支持刚性和改善性住房需求。针对前期一些房企风险暴露导致逾期交房，出台了2000亿元“保交楼”专项借款，支持已售住房的建设交付，并研究设立了鼓励商业银行支持“保交楼”结构性政策工具。

“我国仍然处于城市化的高峰时期和乡村振兴的起步阶段，全社会固定资产投资具有很大的增长潜能。”中国银保监会主席郭树清在11月21日称。

中国证监会主席易会满同样表示，支持实施改善优质房企资产负债表计划，继续支持房地产企业合理债券融资需求，支持涉房企业开展并购重组及配套融资，支持有一定比例涉房业务的企业开展股权融资。

房地产复苏仍需时日

近期政策对房企流动性、再融资、金融机构授信等症结均有疏通，房地产行业能否实现持续性复苏？

“房地产与银行业是强相关性，我们也期待房地产业的复苏。当下国有大行对优质房企的支持是对监管要求的反应，也是业务的布局。”一位银行业人士称。

中国人民银行公布数据，截至2022年9月末全国主要金融机构房地产贷款余额仍达53.3万亿元，占全部贷款余额的25.3%。

考虑到银行抵押贷款的抵押物也多以房产为主，且投资等非信贷资产及表外理财资产也均涉及房地产行业，总体行业敞口仍然较大。

“其实，房地产信托早已大量逾期，这是行业公开的秘密。当下，虽然监管支持信托贷款等存量融资合理展期，但信托公司对房市复苏的贡献不大了。银行的支持和销售的复苏是房企流动性持续改善的关键。”一位信托公司的业务经理对《财经》记者表示。

“大部分房企重获融资渠道且购房者信心恢复后，中国房企的信用状况才有望总体企稳。监管方面最新出台的支持性措施可能会激励境内银行更积极地提供保交楼配套融资，并为现金短缺的房企提供临时流动性支持。但是，目前尚无法确定房地产行业能否仅凭这些措施实现持续性复苏。”惠誉评级称。

“预计2023年新房销售大致与上年持平，新政影响尚待检验。购房需求回暖取决于购房者信心和就业前景的恢复情况，而这又依赖于中国的防疫管控措施能否持续放宽。此外，尽管政策制定者在强化保交楼力度，但房企能否按时交付优质住房的不确定性或将持续存在，而这是阻碍购房者购买期房的最主要因素。”惠誉评级表示。

数据显示，2022年10月房地产投资同比下滑16%、低于上月下滑的12.1%，新开工和施工继续低迷，竣工连续2个月降幅扩大；商品房销售面积同比下滑23.2%，持续走低。

近日，汇力基金董事长孟晓苏称，现在房地产市场的难题是已经跌得太深，居民信心很难恢复。虽银行愿意给房企贷款，但难找具备条件的房企；虽银行愿意给购房百姓贷款，但难找愿意购房的百姓。“需要对社会进行信心喊话，重讲信心比黄金和货币更重要。”他称。

“楼市在谷底已经将近两年，损失惨重。重新恢复房地产市场正常发展的所需时间也将会比以往更长。”孟晓苏表示。

（作者为《财经》记者）

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