上海豪宅市场高度活跃，有房源2年单价翻倍 专家：交易量未出现明显波动

来源：华夏时报

本报（chinatimes.net.cn）记者李贝贝 上海报道

自今年年初以来，豪宅活跃上海豪宅市场热度不减。高度即使市场因疫情经历了长达2个月的有房源年“冰封期”，但6月全城复工复产后仅10天，翻倍上海总价3000万元以上的交易一、二手豪宅就成交了33套。出现与此同时，明显根据“贝壳找房”等平台公开的波动二手房成交数据，上海豪宅今年成交价涨幅惊人，上海市场部分二手豪宅的豪宅活跃成交单价在2年内已经翻倍。

不过，高度上海中原地产市场分析师卢文曦告诉《华夏时报》记者，有房源年对比市场整体成交量，翻倍2000万元以上及单价10万元/平方米的交易豪宅成交量占比不到1%，交易量比较稳定。“哪怕是去年下半年市场处于调整期的阶段，豪宅的交易量仍未出现明显波动。”卢文曦表示。

部分豪宅成交单价2年内翻倍

8月29日，在市场走访中，浦东北蔡板块房屋总监梁城炜向《华夏时报》记者透露，对比去年同期，过去3个月上海豪宅市场热度颇高。以其所在的门店为例，6月上海复工复产后即成交了好几套别墅（总价3000万元以上），甚至出现过“买家仅看视频即下单5900万元豪宅”的情况，尤其是6、7月，“是高标房源成交最多的2个月”。

“其中有一套我印象深刻：在上海疫情前，这套别墅已经挂牌了1年多都没有卖掉，但上海刚刚复工复产没多久，买家只看了2次就出手了。”梁城炜表示。

事实上，延续2021年的走势，上海的豪宅市场自今年年初开始就热度不减。据上海中原地产研究院统计，今年1月份，道里官邸560、夏都花园、明苑别墅、御翠园和汇益花园等5套上海豪宅的成交总价突破了1亿元；2月20日，位于滨江板块的滨江凯旋门成交了一套总价高达6720万元的二手住宅，均价达到令人咋舌的23.67万元/平方米。

4-5月，上海因新冠疫情经历了长达2个月的“冰封”。而6月全城复工复产后，豪宅市场便再度迎来了高净值购房人群“扫货”。期间，“永嘉路花园洋房2.5亿售出”、“黄浦湾8000万豪宅一周内出手”的消息不断传出。来自中国房产信息集团的数据统计显示，仅在解封后的10天内，上海总价3000万元以上的一、二手豪宅已成交33套。

以刚刚结束的8月为例：二手房市场方面，来自太平洋房屋的统计数据显示，8月（截至8月21日）上海2000万-3000万元总价的豪宅成交了59套，3000-5000万元总价的豪宅成交了35套，5000万元及以上总价的豪宅成交了13套；而在新房市场，上海中原地产研究院数据显示，8月上海共成交豪宅（一手，总价2000万元及10万元/平方米以上）290套，对比去年8月成交的258套，同比增长约12.4%。

即使是在法拍房市场，高净值人群对于豪宅的青睐也未减分毫：仅以8月为例，8月17日，上海市长宁区安顺路58弄淮海名邸的5套千万级别豪宅在首拍中全部溢价成交，总成交金额高达2.069亿元。其中，成交单价最高的102室房源起拍价为2328.298万元，经过101次竞价，最终以4268.298万元成交，溢价率约83%，折合单价高达17.44万元/平方米。

成交节奏的加快也推高了上海豪宅的成交价格，部分房源的成交单价涨幅惊人。以上海知名豪宅项目“翠湖天地”为例，“贝壳找房”APP显示，今年6月15日成交的一套“翠湖天地隽荟”低楼层房源成交总价为5555万元，成交单价为32.30万元/平方米。在此之前，2021年成交的一套房源单价为24.24万元/平方米；2020年，该项目在“贝壳找房”上共成交3套房源，单价在16.11万元-18.42万元/平方米之间，意味着2年间的成交单价大约翻了一倍。

上海中原地产首席分析师卢文曦解释说，豪宅具有较为出色的产品附加值，且因为价格高昂通常只在小范围内流转。加上买家一些个人的偏好，“超出产品本身以外的影响因素特别大”，所以会带来成交价格上的明显波动；同时，由于豪宅本身具有较强的稀缺性及较弱的流通性，因此豪宅的价格比较坚挺，尤其是“顶尖产品”不具备大幅“杀跌”的空间和可能。从成交情况来看，即使是在市场低迷期，豪宅也只是在成交量方面明显缩水，价格上的缩水相对较少。

不过，梁城炜向《华夏时报》记者强调，尽管豪宅市场成交较往年火爆，但单价翻倍的现象仍是少数：“豪宅具有很强的稀缺性，即使是在同一个小区，可能因为位置、花园的大小等，价格也会有一定差距。”梁城炜表示，根据其观察，从2020年疫情解封之后，到2021年达到了一个小高潮，但整体涨幅在40%左右。2021年至今，上海房价整体较为平稳。

另一名中介认为，豪宅成交价在短期内提升幅度过高的情况，会透支未来几年的市场预期，之后豪宅大概率处于“高位横盘”的状态。

“成交量增加了点，但没有那么夸张”

梁城炜认为，过去一段时间上海豪宅市场火爆，主要是因为疫情后买家有改善需求，因4、5月上海疫情造成市场交易暂停，一些进行中的交易都推迟到6月成交，形成了成交数据的高企；其次，高净值买家依然看好高端住宅的资产保值功能。与此同时，政策层面也出台了许多利好政策，比如LPR连续下降，这都刺激了高端买家加紧出手。

不过，值得注意的是，不少受访人士认为，尽管今年上海豪宅市场高度活跃，但亦存在被过度解读的一面。

卢文曦直言，对比市场整体成交量，2000万元以上及单价10万元/平方米的豪宅成交量占比不到1%，交易量比较稳定。哪怕是去年下半年市场处于调整期，豪宅的交易量仍未出现明显波动。比如，8月就是“成交量增加了点，但没有那么夸张”。

之所以今年上海豪宅市场率先火热、走出上扬曲线，在卢文曦看来，这是因为“豪宅”与刚需产品之间呈反比关系，“豪宅市场火热”侧面反映出刚性需求的不足，大部分市场的成交量都是要靠“刚需杠杆”来支撑的；而新房与二手房豪宅价格之间的“倒挂”，也是引发大众对于豪宅高度关注的一大重要因素。但实际上，近期部分新盘豪宅的入围分数线较之前有明显降低，“80分、90分，现在就是凤毛麟角”，卢文曦表示。

与卢文曦看法一致，链家上海研究院首席分析师杨雨蕾也告诉《华夏时报》记者，“高端住宅在全市场中的成交占比并不高”。其称，根据上海链家的数据，今年前7月，二手房成交中，2千万以上住宅成交套数569套，占总成交的0.74%，新房成交中，2千万以上住宅成交套数2164套，占总成交的4.97%。从同比来看，2千万以上二手房成交同比下降50.4%，2千万以上新房成交同比增长25.7%。

“其实成交热度是有所下降的，虽然有部分热度转移到了新房市场，但是从全市场的角度来看，高端住宅的热度仍然是下降的。”杨雨蕾向《华夏时报》记者解释说，即使新房成交同比有所增长，但需考虑到网签数据有滞后的影响，比如2021年以及之前供应的大量高端住宅分别递延和分散到现在来网签，所以网签成交数据增加，但不代表实际的热度和购买力增加。

相比之下，上海低总价刚需房源的成交占比反而在扩大。以7月成交数据为例，上海链家研究院指出，从成交价格来看，虽然价格环比有所增长，但增长比较明显的主要是郊环以外，而且从同比来看，各环线的均价都出现下跌。

同时， 从成交类型来看，低总价刚需房源的成交占比扩大。今年以来，200万以下的占比显著增加，占比35.4%，较去年增加了6.8个百分点，其余各总价段的占比有所下降。

而8月14日，上海以集中批量供应的方式推出今年第四批次房源，共涉及39个项目。其中备案均价在6万元/平方米以下的项目有22个，6-10万元/平方米区间的项目有14个，仅有3个均价10万元/平方米以上的项目。

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